Mới đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã công bố số liệu, tính đến cuối tháng 5/2015, tín dụng chảy vào thị trường BĐS đã tăng 10,89%, tốc độ tăng nhanh gấp đôi so với tăng trưởng dư nợ chung của toàn hệ thống là 5%. Tín dụng BĐS tăng được giải thích là do thị trường này đang có dấu hiệu ấm lên. Cụ thể, trong nửa đầu năm 2015, báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy đã có khoảng 14.000 giao dịch BĐS thành công. Hiện dư nợ cho vay của lĩnh vực này đạt 330.000 tỷ đồng, so với thời điểm đầu năm 2012 (là giai đoạn siết chặt tín dụng BĐS) đã tăng 70%.

Trong khi đó, ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc NHNN Chi nhánh Tp.HCM cho biết, lượng kiều hối đổ về Tp.HCM trong 5 tháng đầu năm nay đã đạt 1,7 tỷ USD, so với cùng kỳ năm ngoái tăng 18%. Đáng chú ý là kiều hối đổ vào lĩnh vực BĐS chiếm 21,8% tổng lượng kiều hối về TP, so với cùng kỳ năm trước đã tăng 0,9%.

Những con số nói trên phần nào đã thể hiện được niềm tin đối với thị trường BĐS đã trở lại khi các ngân hàng nới lỏng cho vay đối với lĩnh vực này, cũng như lượng tiền trong dân đổ vào BĐS đã nhiều hơn. Theo phân tích của giới chuyên gia, nhìn chung, thị trường BĐS Việt Nam vẫn được xem là một ngành mới mẻ và là một thị trường non trẻ so với các thị trường trong khu vực và trên thế giới. Tuy nhiên, đây lại là ngành có đóng góp rất lớn vào sự phát triển kinh tế đất nước và có liên quan chặt chẽ đến hầu hết các ngành nghề khác.

Một báo cáo mới đây từ Bộ Xây dựng cũng chỉ ra rằng, thị trường BĐS sau một thời gian dài phát triển nóng, đến giai đoạn 2011 - 2012 đã rơi vào tình trạng trầm lắng. Khi đó, giá BĐS, nhà ở đã sụt giảm ở tất cả các phân khúc của thị trường, lượng giao dịch thành công cũng giảm mạnh, nhiều dự án thậm chí không có giao dịch. Lượng hàng tồn kho trong giai đoạn này có giá trị tương đương 128.548 tỷ đồng, đồng thời, tình trạng đầu tư các dự án BĐS tràn lan, theo phong trào còn khá phổ biến. Cơ cấu hàng hóa BĐS bị mất cân đối, cung cầu bị lệch pha, dư thừa sản phẩm cao cấp trong khi thiếu sản phẩm bình dân.

Vì vậy, không phải ngẫu nhiên mà nhiều thành viên của Chính phủ và cả giới doanh nghiệp nhà đất đã bày tỏ sự lo ngại về việc “bong bóng” BĐS có thể quay trở lại khi các dòng tiền đang chảy vào lĩnh vực này tăng rất mạnh. Phó Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành Nguyễn Văn Đực cho rằng, những đợt khủng hoảng của thị trường BĐS từ nhiều năm trước cũng xuất phát từ việc dòng tiền đầu tư vào lĩnh vực này tăng trưởng nóng. Do vậy, khi thị trường BĐS vừa mới hồi phục từ cuối năm 2014, nay lại xuất hiện lại hiện tượng tiền chảy mạnh vào thị trường đã dấy lên những lo lắng về “bong bóng” BĐS quay trở lai.

Ông Nguyễn Văn Đực cho rằng, nếu dòng tiền này không xuất phát từ nhu cầu thực của người dân mà lại từ nhu cầu của giới đầu cơ thì nguy cơ “bong bóng” BĐS xảy ra là khó tránh khỏi.

Trong khi đó, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty BĐS Lê Thành cho rằng, hiện thị trường BĐS đang xảy ra hiện tượng mất cân đối cung cầu khá nghiêm trọng. Ông Nghĩa cho rằng, mặc dù lượng khách hàng hiện đã tăng 50% so với thời điểm khủng hoảng nhưng lượng hàng hóa sắp đưa ra thị trường lại gấp 500% so với nguồn cầu. Do vậy, lượng tiền hoàn toàn có thể nằm “chết” tại các dự án này nếu như thị trường không đủ sức tiêu thụ lượng hàng hóa khổng lồ nói trên.

                                                                                                                             Buildtech.com.vn

Trên thực tế, hiện số lượng dự án NOXH vẫn còn rất ít, còn các “đại gia” trong giới đầu tư BĐS lại chủ yếu chú trọng đến thị trường nhà ở thương mại mà không mấy mặn mà với NOXH. 

Nhu cầu NOXH lớn nhưng doanh nghiệp không mặn mà

Theo ông Nguyễn Văn Đực, PGĐ Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành, thực tế từ đầu năm đến nay, Tp.HCM mới chỉ bàn giao 301 căn NOXH. Trong số NOXH được bàn giao có 108 căn hộ tái định cư (TĐC) chuyển đổi thành NOXH. 233 căn trong số 301 căn NOXH nói trên là thuộc dự án chung cư Tô Hiến Thành (Quận 10) do Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn làm chủ đầu tư, 84 căn thuộc chung cư Đông Hưng II, phường Tân Hưng Thuận (Quận 12) được Quỹ Phát triển nhà TP mua lại từ nhà TĐC, 109 căn nằm trong khu chung cư The Useful Apartment (Quận Tân Bình).

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM cho biết, trước đó, năm 2013, TP đã bổ sung 1.200 căn nhà TĐC thuộc khu Việt Lập sang NOXH.

Theo ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển Nhà và Thị trường BĐS (Sở Xây dựng Tp.HCM), hiện toàn TP có 80 dự án đầu tư phát triển NOXH bằng vốn ngân sách Nhà nước. Đến nay, TP mới chỉ bàn giao được 2.000 căn hộ thuộc diện NOXH.

Như vậy, từ những số liệu trên có thể thấy, lượng NOXH hiện nay còn quá nhỏ so với chủ trương của TP là đầu tư dự án NOXH quy mô 41.000 căn với 3,4 triệu mét vuông sàn xây dựng và cho phép chuyển đổi 8 dự án nhà ở thương mại làm NOXH với quy mô 7.600 căn.

Các chuyên gia cho biết, mỗi năm, TP cần khoảng 30.000 căn NOXH. Nhu cầu lớn như vậy nhưng trên thực tế có rất ít đại gia tham gia vào phân khúc này. Thị trường NOXH mới chỉ có những cái tên như: Hoàng Quân, Đức Khải, Thiên Phát… mà thiếu những tên tuổi lớn. “Các doanh nghiệp không mấy mặn mà với NOXH, các đại gia lớn trong ngành BĐS đều từ chối”, ông Nguyễn Văn Đực nhận xét.

Nhiều lý do khiến các đại gia “tháo chạy”

Ông Lê Hữu Nghĩa, GĐ Công ty TNHH Thương mại – Xây dựng Lê Thành cho hay, hiện nay công ty đang có chủ trương xây dựng 1.900 căn NOXH cho công nhân thuê. Tuy nhiên, khi thực hiện dự án, công ty gặp rất nhiều khó khăn về chính sách. Ông Nghĩa cho rằng, chúng ta không có thiết kế tiêu chuẩn nào cho NOXH vì luật vẫn chưa ban hành tiêu chuẩn thiết kế cho người thu nhập thấp. Điều này dẫn đến việc các doanh nghiệp rất khó làm NOXH.

Mật độ dân số cũng là một trong các lý do khiến NOXH chưa phát triển. Nhiều địa phương có quy định mật độ dân số trên dự án như nhà ở thương mại. Các nhà đầu tư cho rằng điều này không khả thi. Với người thu nhập thấp, họ thường ở ghép nhiều người trong một căn hộ để tiết kiệm chi phí.

Với quy định về mật độ dân số như thế, các doanh nghiệp đều cho rằng không thể thực hiện. “Bình thường dự án đó chỉ để phục vụ 500 dân, chúng tôi làm nhà ở cho công nhân nhưng sau số dân lên 2.000. Một căn hộ cho công nhân thuê với giá 1,2 – 1,5 triệu/tháng, diện tích 20m2, đầy đủ tiện ích toilet, ban công nhưng không làm được vì vướng nhiều vấn đề”, ông Lê Hữu Nghĩa phân tích.

Đại diện Công ty CP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa Ốc Hoàng Quân cũng nêu lên những khó khăn khi hỗ trỡ khách hàng mua NOXH. Theo đó, việc thẩm định hồ sơ là khâu có nhiều vấn đề nhiêu khê nhất. Có thể nêu một số ví dụ như việc xác nhận phụ lục về thực trạng nhà ở phường, xã, thủ trưởng đơn vị sợ trách nhiệm liên đới trong việc xác nhận hồ sơ, Chi Cục thuế lại không hợp tác với công ty trong khâu chứng minh thuế thu nhập cá nhân để khách hàng vay tiền ngân hàng… Đó chính là một số khó khăn công ty đã gặp phải khi bán NOXH cho người dân.

Một nguyên nhân khác khiến nhiều nhà đầu tư lớn không mặn mà với NOXH là biên độ lợi thấp. Theo Nghị định 188/2013/NĐ-CP về phát triển và quản lý NOXH, doanh nghiệp tham gia chương trình sẽ được miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế VAT, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp… tuy nhiên, lợi nhuận lại bằng giá kiểm toán cộng với không quá 10% biên độ lợi nhuận. “Đây là một yếu tố không hấp dẫn nhà đầu tư”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM lý giải.

Đi tìm lời giải cho bài toán NOXH tại TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh: “Khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, Nhà nước cần loại bỏ vấn đề NOXH xây xong rồi bán đi. Về chuyện xây xong bán đi, tôi đề nghị hỗ trợ cho các doanh nghiệp xây NOXH nhỏ, căn hộ giá thấp, tiền sử dụng đất, tín dụng…”

Bên cạnh đó, ông Châu cũng đề nghị, Nhà nước cần tạo quỹ đất lớn cho việc xây dựng các công trình NOXH lớn với tiện ích và giao thông kết nối. Điều này phù hợp với quy định của Luật Nhà ở khi Nhà nước áp dụng việc cho nhà đầu tư đóng tiền bằng 20% diện tích dự án cho NOXH vào quỹ nhà đất. Trong khi đó, một số chuyên gia lại cho rằng, bên cạnh những vấn đề chính sách, thủ tục vay vốn giải ngân thì từ phía ngân hàng cũng nên được xét duyệt nhanh chóng để có thể thu hút các đại gia tham gia vào phân khúc này.

                                                                                                                                 Buildtech.com.vn

Nhà ở hình thành trong tương lai có sự bảo lãnh từ phía Các ngân hàng thương mại

Thông tư 07/2015/TT-NHNN về quy định bảo lãnh ngân hàng vừa được Ngân hàng Nhà nước vừa ban hành và có hiệu lực từ ngày 1/7 trở đi, thay thế cho Thông tư 28/2012/TT-NHNN.

Việc ban hành Thông tư mới nhằm mục đích tạo khung pháp lý mới, vừa tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành có liên quan, vừa đảm bảo phù hợp với thông lệ quốc tế, đáp ứng yêu cầu thực tiễn, khắc phục tối đa những vấn đề còn bất cập, bên cạnh đó vẫn đảm bảo an toàn, hiệu quả, thông suốt hoạt động bảo lãnh ngân hàng của chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức tín dụng.

Quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư về việc hoàn lại tiền cho người thuê, mua nhà khi chủ đầu tư không giao nhà đúng với cam kết còn được Thông tư này quy định trong hợp đồng thuê mua, mua bán nhà rất rõ ràng. Đó cũng chính là điểm mấu chốt cho việc phòng tránh rủi ro tối đa cho người mua nhà trong trường hợp chủ đầu tư không giao nhà đúng hẹn, để người mua nhà yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ của mình. Cũng bởi thời gian trước đây, do có không ít dự án đình trệ vì thiếu vốn nên dẫn tới việc chậm hoàn thiện và trì hoãn thời gian bàn giao nhà nên hầu như rủi ro luôn nằm về phía người mua nên thông tư này cũng góp phần giảm thiểu tình trạng lừa đảo trong lĩnh vực mua bán bất động sản.

Có nhiều điểm "thoáng" hơn trong thông tư mới: Không chỉ các ngân hàng thương mại trong nước, Công ty tài chính (trừ những Công ty tài chính chuyên ngành) và ngân hàng hợp tác xã cùng các chi nhánh ngân hàng nước ngoài đều được Thông tư cho phép tham gia bảo lãnh.

Với chủ đầu tư trong nước, mức phí do chủ đầu tư thoả thuận với các tổ chức doang nghiệp còn mức ký quỹ so với giá trị bảo lãnh sẽ được quyết định bởi các tổ chức doanh nghiệp. Trong khi đó, chủ đầu tư bắt buộc phải ký quỹ 100% giá trị bảo lãnh, đối với những dự án có vốn nước ngoài.

Về vấn đề bảo lãnh trong cho thuê mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai, quy định khi thực hiện bảo lãnh cho chủ đầu tư dự án bất động sản cho thuê mua nhà, bán ở hình thành trong tương lai cũng được Thông tư bổ sung để ngân hàng thương mại phải tuân thủ các quy định:

Nhà ở hình thành trong tương lai có đủ điều kiện được cho thuê, bán theo quy định pháp luật, chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại đánh giá là có đủ khả năng thực hiện đúng tiến độ dự án và sử dụng các khoản tiền và số tiền ứng trước của bên thuê, bên mua đã trả cho chủ đầu tư thực hiện đúng mục đích; bên cạnh đó kể từ ngày bàn giao nhà cho bên mua, bên thuê mua nhà ở theo thỏa thuận của chủ đầu tư với bên thuê mua, bên mua nhà ở, phải cam kết bảo lãnh trong cho thuê mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có hiệu lực đến ít nhất 30 ngày.

Mơ hồ về tính khả thi

Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực kể từ ngày 1/7, chuyện mất hàng tỷ đồng tại những dự án bán nhà "trên giấy" sẽ không còn là nỗi lo ám ảnh người mua nhà. Trong trường hợp dự án không thể tiếp tục triển khai, chủ đầu tư sẽ được ngân hàng sẽ thay mặt hoàn trả lại tiền cho người mua nhà.

Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, TS Trần Ngọc Quang  cho biết: “Trên thực tiễn, hoạt động mua bán nhà hình thành trong tương lai là một thực tế của thị trường bất động sản Việt Nam, vì vậy sẽ có những đòi hỏi buộc phải điều chỉnh để quản lý. Việc chủ đầu tư có bảo lãnh của ngân hàng đối với sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai sẽ làm vị thế của khách hàng - người mua tăng lên và đảm bảo quyền lợi của khách hàng trong việc mua bán”.

Trong khi đó, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, TS. Phạm Sỹ Liêm lại bày tỏ sự băn khoăn về tính khả thi của quy định tốt này. Theo ông, tiền của người mua nhà đang được các doanh nghiệp sử dụng để xây dựng công trình. Cũng bởi lo lắng về chuyện doanh nghiệp không xây nhà trong khi "tiền đã trao tay" nên mới sinh ra việc bảo lãnh.

Vì lo doanh nghiệp nhận tiền mà không xây nhà nên mới sinh ra việc cần có bảo lãnh. Trong khi dùng tiền của người mua để kinh doanh mà lại vừa muốn ngân hàng bảo lãnh thì cũng không được thực tế vì rủi ro rất lớn chưa chắc ngân hàng đã đứng ra bảo lãnh cho doanh nghiệp. Mặt khác, với những trường hợp các doanh nghiệp nhờ chủ yếu vào nguồn vốn từ phía người mua góp vào để triển khai dự án nhưng sẽ không có cách nào để triển khai tiếp dự án nếu tỷ lệ người mua nhà không đóng góp theo đúng tiến độ đã đặt ra, câu chuyện này cũng chính là rủi ro rình rập cả ngân hàng và những người mua nhà (đã nộp tiền đủ theo đúng tiến độ).

                                                                                                                               Buildtech.com.vn