TGĐ Công ty địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn, ông Đoàn Chí Thanh cũng phân tích: "Nhà giá rẻ hiện chỉ có khoảng 8.000 căn trong khi đó, căn hộ trung - cao cấp có tới 32.000 căn là sự chênh lệch khá lớn, đáng báo động vì thực tế, nhu cầu nhà giá rẻ hiện vẫn đang chiếm phần lớn toàn thị trường với 10 triệu dân này".

Ông Thanh cũng cho rằng, lượng nhà cao cấp quá nhiều, trong khi nhà bình dân lại ít ỏi có thể sẽ đe dọa sự phát triển bền vững của thị trường BĐS, khiến căn hộ giá rẻ ngày càng khan hiếm. Nhìn vào tháp dân số của Tp.HCM sẽ thấy, có đến 60% dân số là công dân trẻ, có thu nhập khá nhưng chỉ có lượng tiền mặt từ 300-400 triệu đồng, đủ khả năng mua trả góp căn nhà một tỷ đồng thì diễn biến như hiện nay là bất lợi cho thị trường.

Lý giải nguyên nhân nguồn cung căn hộ giá rẻ ngày càng khan hiếm, theo ông Thanh, đó là do biên lợi nhuận của phân khúc nhà giá rẻ quá mỏng (lãi thấp). Trong khi đó, đặc thù của ngành BĐS là thời gian phát triển dự án thường kéo dài khiến gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp tăng lên, nguy cơ rủi ro lớn. Ngược lại, phát triển các dự án cao cấp có biên lợi nhuận cao hơn, thêm vào đó, tín hiệu thị trường hồi phục xuất hiện từ cuối năm 2014, thanh khoản cải thiện đáng kể, thu hút nhà đầu tư trở lại thị trường, do đó các doanh nghiệp địa ốc đã đổ xô làm nhà trung - cao cấp.

Thậm chí một số doanh nghiệp vốn rất mặn mà với các dự án nhà bình dân hiện cũng có sự dịch chuyển sang nhà cao cấp. TGĐ Công ty Hưng Thịnh Land, ông Nguyễn Nam Hiền cho biết, từ đầu năm 2015 đến nay, doanh nghiệp của ông đã tung ra thị trường khoảng 2.000 sản phẩm. Mặc dù vẫn gắn bó với dòng sản phẩm trung bình nhưng tỷ lệ đang giảm dần, hiện chỉ còn chiếm khoảng 19% tổng nguồn cung.

Lý giải về việc Hưng Thịnh tập trung nhiều hơn vào phân khúc nhà cao cấp, ông Hiền cho biết, từ cuối năm 2014, sự tăng nhiệt trở lại của tất cả các phân khúc thị trường, đặc biệt là sự bứt phá ngoạn mục của căn hộ cao cấp đã khiến doanh nghiệp không thể bỏ qua cơ hội ở phân khúc này.

GĐ Công ty tư vấn đầu tư Nam Phát, ông Nguyễn Mạc Hoài Nam cũng xác nhận, hiện nay căn hộ giá rẻ đã bắt đầu bước vào giai đoạn sụt giảm nguồn cung rõ rệt. Phần lớn các dự án nằm ở các quận huyện vùng ven nên giá bán khó mà cao được, do đó lợi nhuận mang về cũng ở mức khiêm tốn. Hầu hết những dự án nhà giá rẻ trước đây đều có quỹ đất đã mua từ rất lâu với giá khá "mềm" nên lợi nhuận vẫn giữu ở mức vừa phải. Thế nhưng với mặt bằng chung hiện nay, khi giá đất đã đội lên sau 8 năm khủng hoảng thì việc triển khai nhà giá rẻ đang phải đối mặt với những thách thức rất lớn.

Ông Nam nhận định, dù là căn hộ giá rẻ hay cao cấp thì chi phí đầu tư cho phần kết cấu khác biệt không nhiều, chỉ chênh nhau ở phần hoàn thiện. Giá đất các khu nhà ở cao cấp tuy có đắt đỏ nhưng nhờ có vị trí tốt nên có thể chào bán với già khá cao, lợi nhuận tốt hơn nhiều so với nhà giá rẻ. Mặt khác, do các dự án cao cấp hiện đã được triển khai từ nhiều năm trước nhưng bị đình trệ vì khó khăn tài chính nay bắt đầu khởi động lại, tranh thủ xả hàng khiến cho nguồn cung của phân khúc này đột ngột bùng nổ.

Theo ông Nam, căn hộ bình dân càng ít trong khi dự án căn hộ cao cấp ngày càng nhiều có thể làm méo mó thị trường. Những năm thị trường BĐS khủng hoảng, căn hộ bình dân là điểm sáng, phục vụ nhu cầu thật, giúp thị trường chuyển từ ảo sang thực và lành mạnh hơn. "Tất nhiên căn hộ trung - cao cấp hiện vẫn có nguồn cầu riêng nhưng giờ đây nhà đầu tư nhiều hơn là người mua ở thực. Với đà này, nhà rẻ sẽ ít dần và khiến nhiều người thất vọng vì không thể mua được nhà, gây bất lợi cho tâm lý chung của toàn thị trường", ông Nam nhận định.

Một chuyên gia kinh tế có hơn mười năm quan sát thị trường BĐS Tp.HCM cũng nhận xét rằng, nếu toàn bộ nguồn cung căn hộ cao cấp với khối lượng khổng lồ như hiện nay không được hấp thụ kịp có thể kéo thị trường đi xuống. Theo vị chuyên gia này, "cần cân bằng giữa nhà ở cao cấp và bình dân để giúp thị trường phát triển bền vững hơn". 

Vị này cũng đề xuất, các  cơ quan chức năng cần thiết phải có sự kiểm soát cơ cấu nguồn cung nhà ở chặt hơn nữa để cân đối cung - cầu hợp lý. Trường hợp nguồn cung nhà cao cấp có xu hướng bùng nổ thì phải "hãm" tốc độ phê duyệt các dự án thuộc phân khúc này lại. Bên cạnh đó, cũng nên hỗ trợ các doanh nghiệp xây nhà bình dân thoogn qua các chính sách ưu đãi như: giảm tiền sử dụng đất, tăng hệ số sử dụng đất, rút ngắn thủ tục hoặc lãi suất cạnh tranh...

                                                                                                                   Buildtech.com.vn

Bên cạnh những dự án trên địa bàn Tp.HCM, nhiều dự án BĐS lân cận thành phố như Long An, Bình Dương cũng được các doanh nghiệp công bố mở bán sản phẩm trong tuần trước. Điển hình, Công ty Tấc Đất Tấc Vàng tổ chức hội nghị giới thiệu ra thị trường dự án đất nền nhà phố thương mại New Central Park. Dự án này nằm trong khu liên hợp công nghiệp - đô thị - dịch vụ tỉnh Bình Dương ở Thành phố mới Binh Dương do Tấc Đất Tấc Vàng hợp tác với Công ty Becamex IJC đầu tư. Sự kiện này đã thu hút hàng trăm khách hàng quan tâm tới tham dự.

Cuối tuần qua, tại Long An, Công ty Địa ốc Đức Hòa Long An đã tổ chức mở bán giai doạn 2 của Dự án Đức Hòa Phú Thạnh. Sự kiện này cũng đã có hàng trăm khách hàng tham gia. Gai đoạn 1 của dự án này trước đó đã tung ra thị trường và chỉ trong thời gian ngắn có tới 240 sản phẩm đã được khách hàng đặt mua.

Cuộc cạnh tranh mới của các doanh nghiệp BĐS

Xu hướng đồng loạt bung sản phẩm ra thị trường gần đây của nhiều doanh nghiệp xuất phát từ tín hiệu ấm lên trông thấy của thị trường và mở ra nhiều cơ hội mới cho khách hàng. Nhưng từ đây, sự cạnh tranh khốc liệt mới của các chủ dự án cũng đã bắt đầu xuất hiện bởi nguồn cung hàng hóa đang và sẽ được bung ra thị trường sắp tới gia tăng không ngừng. Nhất là kể từ cột mốc ngày 1/7 mới đây, 2 sắc luật là Luật Kinh doanh BĐS 2014 và Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực được coi là mở ra nhiều cơ hội mới cho thị trường. Tuy nhiên, 2 đạo luật này cũng sẽ siết lại các doanh nghiệp đầu tư thiếu năng lực.

Trong khi đó, quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được coi là thước đo của sự cạnh tranh cho những doanh nghiệp. Mặc dù tới nay vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể đối với quy định này nhưng thời gian qua, hầu hết những doanh nghiệp tên tuổi trên thị trường như Hưng Thịnh, Novaland, Khang Điền, Đất Xanh, Phát Đạt, Sacomreal... đều đã bắt tay với các ngân hàng để ký kết những hợp đồng bảo lãnh nhà ở.

Khi trao đổi với phóng viên, tổng giám đốc một doanh nghiệp vừa mới ký kết với các ngân hàng về bảo lãnh nhà ở cho hay, mặc dù chưa có văn bản hướng dẫn nhưng Luật đã có hiệu lực. Thêm nữa, các doanh nghiệp khác đua nhau tiến hành việc này nếu mình đứng bên ngoài thì sẽ ảnh hưởng không nhỏ tới việc bán hàng.

Theo vị tổng giám đốc này, một khi đã có quy định, tâm lý khách hàng luôn đặt câu hỏi trước khi quyết định mua nhà là dự án có được bảo lãnh hay không? Trong bối cảnh cạnh tranh lớn, nguồn cung nhiều, nếu nói không, chắc chắn sẽ bị người mua nhà quay lưng. Vị này cũng cho rằng, thực chất không cần có các chế tài cho những quy định này mà bản thân các doanh nghiệp phải tự tuân thủ nếu không sẽ khó bán được sản phẩm.

Các đơn vị nghiên cứu thị trường phân tích cũng giống như giới chuyên môn, thời gian qua, thị trường trường hồi phục đã kích thích một dòng vốn lớn tiếp tục đổi vào những dự án. Dự báo trong thời gian tới, nguồn cung vẫn sẽ còn tiếp tục tăng cao, dẫn tới sự cạnh tranh của những doanh nghiệp trong việc sản phẩm sẽ càng khốc liệt hơn. Vì thế, các dự án sẽ rất dễ bị loại khỏi cuộc chơi nếu không có một chiến lược tiếp thị, kinh doanh hiệu quả, lựa chọn phân khúc phù hợp với nhu cầu của người mua nhà.

                                                                                                                       Buildtech.com.vn