Sau một thời gian “ngủ đông”, thị trường bất động sản (BĐS) Tp.HCM đã bật dậy mạnh mẽ và hình thành một diện mạo mới. Nhiều nhà đầu tư đua nhau chuyển sang căn hộ cao cấp. Trong khi đó, một số nhà đầu tư vẫn trung thành với phân khúc căn hộ giá “mềm”, nhắm đến người có nhu cầu nhà ở thật. Thị trường BĐS TP.HCM đang tạo ra sự cạnh tranh “khốc liệt” giữa hai phân khúc nhà ở.

Hỏa mù” bất động sản

Khu vực Q.Tân Bình, Tân Phú và 12 trước đây thường được biết đến là nơi tập trung nhiều dự án giá rẻ, với giá dao động trên dưới 1 tỉ đồng/căn, thì nay khách hàng phải tìm “đỏ mắt” mới mong có được một dự án bán đúng giá trị thực. Nhưng những dự án này hầu như chỉ còn ở Q.12. Phần lớn những dự án còn lại giá cả đua nhau “nhảy múa”. Khách hàng không tìm hiểu kỹ rất dễ “ôm” hàng giá cao. Điển hình, tại khu vực gần cầu Tham Lương có nhiều dự án lớn, vị trí “đắc địa” gần như nhau, nhưng giá “một trời, một vực”. Chẳng hạn, tại khu vực này có dự án Tecco Green Nest với ba block chung cư. Đến nay dự án đã bán gần xong hai block, đang chuẩn bị mở bán block thứ ba nhưng vẫn trung thành mức giá từ 12,5 triệu – 14,5 triệu đồng/m2. Thậm chí, dự án vẫn mạnh tay chi các chương trình khuyến mại như: tặng nội thất cao cấp, sổ tiết kiệm, vay hỗ trợ lãi suất… Trong khi đó, nhiều dự án gần đó có hạ tầng, chính sách tương tự nhưng giá liên tục tăng. Thậm chí, có dự án tăng giá đến 16 triệu – 17 triệu đồng/m2. Những dự án tăng giá cao thường phải bán rất vất vả. 

Trong khi đó, lần nào cũng vậy, mỗi khi dự án Tecco Green Nest bung hàng, lập tức “cháy hàng”. Thậm chí, có nhà đầu tư gom sỉ, khiến nhiều người không còn hàng để mua. Theo tiết lộ của một lãnh đạo chủ đầu tư dự án Tecco Green Nest, vừa qua, chỉ sau hai tháng bung hàng bán block 2, hơn 90% căn hộ đã bán sạch. Hiện block 3 dự án đã xây xong móng, nhưng chủ đầu tư vẫn chưa dám bung hàng, mà phải chờ liên hệ đầy đủ các khách “ruột”. Vì sợ một số nhà đầu tư sẽ gom hết.    

Tương tự, khu vực phía Đông TP, theo khảo sát sơ bộ của chúng, hơn 70% là các dự án thuộc phân khúc cao cấp. Trong đó, trên địa bàn Q.2, ngoài dự án Citi Home vẫn còn bán giá khá “mềm”. Các dự án còn lại sau nhiều lần điều chỉnh giá tăng liên tục, đến nay nhiều dự án giá nóng “bỏng tay”. Người có số tiền tầm 1 tỉ đồng hầu như không dám vớ tới.

Trong khi đó, tại khu vực Q.9, giải cả các dự án cũng đủ loại, khiến người tiêu dùng không biết đâu mà lần. Nhiều dự án có hạ tầng, vị trí đắc địa gần bằng nhau nhưng giá cả vẫn chênh nhau rất xa. Trong đó, những chủ đầu tư vẫn trung thành với phân khúc căn hộ trung bình cứ “thủng thỉnh” bán hành. Còn dự án cao cấp phải đua nhau giành giật khách.  

Khách hàng cẩn trọng “chọn mặt gửi vàng”   

Theo CBRE Việt Nam, chỉ trong quý II/2015, Tp.HCM có khoảng 10.000 căn hộ được bán ra. Đây là số căn hộ bán được cao nhất từ trước đến nay trong một quý. Đáng chú ý, phân khúc cao cấp đang lấn át bình dân. Đây là tình hình trái ngược so với thị trường năm 2012, 2013. Theo đó, có tới 5.800 căn hộ cao cấp bán ra. Trong khi căn hộ bình dân chỉ 2.800 căn. 

Theo các chuyên gia, việc căn hộ cao cấp tiêu thụ nhiều không có nghĩa phân khúc này đang tốt hơn, mà tiềm ẩn nhiều rủi ro đáng lo ngại. Bởi theo CBRE, các dự án cao cấp tại Tp.HCM đã tăng giá bán rất cao theo các lần mở bán. Theo đó, giá sơ cấp (mở bán lần đầu) trên thị trường căn hộ cao cấp tăng 3,2 lần so với quý trước. Trong khi dòng tiền để chủ đầu tư xây dựng dự án và khách hàng mua căn hộ chủ yếu được lấy từ ngân hàng. Bởi theo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tính đến đầu tháng IV/2015, dự nợ tín dụng BĐS đạt khoảng 333.701 tỷ đồng (tăng 10,5% so với thời điểm 31/12/2014). Như vậy, rõ ràng, BĐS đang được bơm vốn rất mạnh, khiến thị trường thanh khoản cao. Trong khi đó, người mua căn hộ phân khúc trung bình thường tham gia vay gói hỗ trợ lãi suất. Như vậy, họ là đối tượng mua nhà để ở, không phải đầu tư. 

Theo Tiến sĩ Trần Thị Thu (chuyên gia kinh tế, BĐS), khi thị trường có dấu hiệu khởi sắc. Phần lớn chủ đầu tư đều muốn đầu tư căn hộ cao cấp vì lợi cao. Tuy nhiên, hiện nay có ba dấu hiệu cho thấy thị trường BĐS vừa tăng trưởng vừa có nguy cơ “bong bóng” BĐS gồm: giao dịch cao, giá tăng liên tục, tiền lấy từ vốn vay. Do đó, hiện thị trường vẫn chưa phát triển ổn định. Khách hàng nên chọn căn hộ phân khúc giá trung bình sẽ an toàn hơn. Đối với phân khúc cao cấp, cần cân nhắc trước những dự án tăng giá quá “nóng”.

                                                                                                                           Buildtech.com.vn