Nhà ở hình thành trong tương lai có sự bảo lãnh từ phía Các ngân hàng thương mại

Thông tư 07/2015/TT-NHNN về quy định bảo lãnh ngân hàng vừa được Ngân hàng Nhà nước vừa ban hành và có hiệu lực từ ngày 1/7 trở đi, thay thế cho Thông tư 28/2012/TT-NHNN.

Việc ban hành Thông tư mới nhằm mục đích tạo khung pháp lý mới, vừa tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành có liên quan, vừa đảm bảo phù hợp với thông lệ quốc tế, đáp ứng yêu cầu thực tiễn, khắc phục tối đa những vấn đề còn bất cập, bên cạnh đó vẫn đảm bảo an toàn, hiệu quả, thông suốt hoạt động bảo lãnh ngân hàng của chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức tín dụng.

Quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư về việc hoàn lại tiền cho người thuê, mua nhà khi chủ đầu tư không giao nhà đúng với cam kết còn được Thông tư này quy định trong hợp đồng thuê mua, mua bán nhà rất rõ ràng. Đó cũng chính là điểm mấu chốt cho việc phòng tránh rủi ro tối đa cho người mua nhà trong trường hợp chủ đầu tư không giao nhà đúng hẹn, để người mua nhà yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ của mình. Cũng bởi thời gian trước đây, do có không ít dự án đình trệ vì thiếu vốn nên dẫn tới việc chậm hoàn thiện và trì hoãn thời gian bàn giao nhà nên hầu như rủi ro luôn nằm về phía người mua nên thông tư này cũng góp phần giảm thiểu tình trạng lừa đảo trong lĩnh vực mua bán bất động sản.

Có nhiều điểm "thoáng" hơn trong thông tư mới: Không chỉ các ngân hàng thương mại trong nước, Công ty tài chính (trừ những Công ty tài chính chuyên ngành) và ngân hàng hợp tác xã cùng các chi nhánh ngân hàng nước ngoài đều được Thông tư cho phép tham gia bảo lãnh.

Với chủ đầu tư trong nước, mức phí do chủ đầu tư thoả thuận với các tổ chức doang nghiệp còn mức ký quỹ so với giá trị bảo lãnh sẽ được quyết định bởi các tổ chức doanh nghiệp. Trong khi đó, chủ đầu tư bắt buộc phải ký quỹ 100% giá trị bảo lãnh, đối với những dự án có vốn nước ngoài.

Về vấn đề bảo lãnh trong cho thuê mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai, quy định khi thực hiện bảo lãnh cho chủ đầu tư dự án bất động sản cho thuê mua nhà, bán ở hình thành trong tương lai cũng được Thông tư bổ sung để ngân hàng thương mại phải tuân thủ các quy định:

Nhà ở hình thành trong tương lai có đủ điều kiện được cho thuê, bán theo quy định pháp luật, chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại đánh giá là có đủ khả năng thực hiện đúng tiến độ dự án và sử dụng các khoản tiền và số tiền ứng trước của bên thuê, bên mua đã trả cho chủ đầu tư thực hiện đúng mục đích; bên cạnh đó kể từ ngày bàn giao nhà cho bên mua, bên thuê mua nhà ở theo thỏa thuận của chủ đầu tư với bên thuê mua, bên mua nhà ở, phải cam kết bảo lãnh trong cho thuê mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có hiệu lực đến ít nhất 30 ngày.

Mơ hồ về tính khả thi

Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực kể từ ngày 1/7, chuyện mất hàng tỷ đồng tại những dự án bán nhà "trên giấy" sẽ không còn là nỗi lo ám ảnh người mua nhà. Trong trường hợp dự án không thể tiếp tục triển khai, chủ đầu tư sẽ được ngân hàng sẽ thay mặt hoàn trả lại tiền cho người mua nhà.

Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, TS Trần Ngọc Quang  cho biết: “Trên thực tiễn, hoạt động mua bán nhà hình thành trong tương lai là một thực tế của thị trường bất động sản Việt Nam, vì vậy sẽ có những đòi hỏi buộc phải điều chỉnh để quản lý. Việc chủ đầu tư có bảo lãnh của ngân hàng đối với sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai sẽ làm vị thế của khách hàng - người mua tăng lên và đảm bảo quyền lợi của khách hàng trong việc mua bán”.

Trong khi đó, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, TS. Phạm Sỹ Liêm lại bày tỏ sự băn khoăn về tính khả thi của quy định tốt này. Theo ông, tiền của người mua nhà đang được các doanh nghiệp sử dụng để xây dựng công trình. Cũng bởi lo lắng về chuyện doanh nghiệp không xây nhà trong khi "tiền đã trao tay" nên mới sinh ra việc bảo lãnh.

Vì lo doanh nghiệp nhận tiền mà không xây nhà nên mới sinh ra việc cần có bảo lãnh. Trong khi dùng tiền của người mua để kinh doanh mà lại vừa muốn ngân hàng bảo lãnh thì cũng không được thực tế vì rủi ro rất lớn chưa chắc ngân hàng đã đứng ra bảo lãnh cho doanh nghiệp. Mặt khác, với những trường hợp các doanh nghiệp nhờ chủ yếu vào nguồn vốn từ phía người mua góp vào để triển khai dự án nhưng sẽ không có cách nào để triển khai tiếp dự án nếu tỷ lệ người mua nhà không đóng góp theo đúng tiến độ đã đặt ra, câu chuyện này cũng chính là rủi ro rình rập cả ngân hàng và những người mua nhà (đã nộp tiền đủ theo đúng tiến độ).

                                                                                                                               Buildtech.com.vn