Do áp lực đáo hạn trả nợ ngân hàng, chủ đầu tư một khu căn hộ trên đường Mã Lò, quận Bình Tân sẵn sàng chịu lỗ hàng chục tỷ đồng, chào bán dự án với giá 60 tỷ đồng, có thể thương lượng thêm. Mức giá này bao gồm trong đó tiền đất (gần 6.000m2), tiền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, thiết kế, chi phí ép cọc, thử tải (đã hoàn tất)...
Đại diện đơn vị môi giới tiết lộ: "Chủ đầu tư chịu lỗ tối thiểu trên 30% so với tổng mức đầu tư nếu tính chi phí cơ hội, lãi suất và nhiều khoản đổ vào dự án trong thời gian dài. Vì chủ đầu tư đang cần tiền nên bên mua còn có thể thương lượng thêm". Tuy nhiên, do những rủi ro pháp lý từ những dự án dở dang này mà các nhà đầu tư đều lắc đầu dù giá bán sỉ quá hời.
Không chỉ có dự án bán sỉ, nhiều người mua lẻ cũng đại hạ giá nhà vì dự án "giữa đường đứt gánh". Cách đây 7 năm, bà Nhạn mua căn hộ Green Building, quận 9, Tp.HCM với giá hơn 1.200 USD mỗi m2, tuy nhiên cho đến nay, giá dự án này chỉ còn 500 USD mỗi m2 trên thị trường thứ cấp, tương đương 10,5 - 11 triệu đồng mỗi m2. Bà Nhan than thở: "Tôi đã đổ vào đây 1,5 tỷ đồng, cũng đã rao bán nhưng không ai mua. Ngày bàn giao căn hộ chưa biết khi nào nên người ta xả hàng giảm đến 60% nhưng cũng không thu được tiền về".
Giữa năm nay, ông Tuân rao bán lỗ một căn hộ ở dự án Vạn Hưng Phát Apartment trên đường Tạ Quang Bửu, quận 8 với giá 1,2 tỷ đồng. Căn hộ này ông đã thanh toán 2,3 tỷ đồng (95% giá trị hợp đồng) nhưng dự án đình trệ 5 năm qua. Dù hạ giá đến... không tưởng nhưng do không tin tưởng vào khả năng hoàn thiện dự án nên không có khách nào dám xuống tiền mua lại suất đầu tư trên.
Quý II/2014 vừa qua, chủ đầu tư dự án Gia Phú, quận 9 bị phát hiện bán trùng căn hộ cho nhiều người nên phải chào giá giảm một nửa trên thị trường thứ cấp. Mức giá trung bình mỗi căn là dưới một tỷ đồng nhưng theo chào giá của cò đất, 3 căn hộ ở dự án này chỉ bán với giá 1,5 tỷ đồng.
Dự án PetroVietnam Landmark (quận 2) do Công ty PVC Land làm chủ đầu tư dù có tiếng là dự án chung cư cao cấp cũng bị rớt giá mạnh. Nguyên nhân là do doanh nghiệp bị ngập nợ, không còn tiền để tiếp tục dự án dù khách hàng đã đóng tới 90-95% giá trị căn hộ. Nếu năm 2010, dự án được chào bán với giá 24 triệu đồng/m2 thì giá thị trường do một số nhà thầu dự án bán ra chỉ còn 13 triệu đồng/m2 vào năm 2014.
Ông Đoàn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn, cho biết: "Với những dự án chung cư chết lâm sàng thì cho dù giá giảm mạnh nhưng không ai dám mua vì đầy rủi ro về pháp lý và tiến độ".
Ông Thanh phân tích, bán đổ bán tháo BĐS với bất cứ giá nào là một trong những giải pháp đầu tiên để tháo chạy nhưng rút lui không bao giờ là dễ dàng. Để rút lui khỏi thị trường thì nhà đầu tư hay cá nhân phải nhận thức vấn đề trên nhiều yếu tố.
Trước hết, phải xác định được, dự án trở bệnh hay chết lâm sàng do nguyên nhân từ đâu? Thiếu vốn, nợ nần, khách hàng chây ỳ không đóng tiền hay vì chủ đầu tư dùng đòn bẩy tài chính và lãi suất bị ngân hàng ăn hết vốn? Xác định được nguyên nhân thì mới có được giải pháp đúng đắn.
Tiếp theo, bạn cần xác định được cơ hội sống sót của dự án. Để xác định được, bạn phải tìm hiểu phân khúc, thiết kế, giá cả của sản phẩm có phù hợp với thị trường hay không? Dòng tiền còn lại có đủ để hoàn thiện hay phải bù lỗ?
Thứ ba là xác định mức độ chịu lỗ của các bên tham gia. Chủ đầu tư tất nhiên phải chịu lỗ, nhưng chính khách hàng cũng phải cam kết tiếp tục đóng tiền thì dự án mới đảm bảo tài chính để hoàn thiện.
Điều quan trong cuối cùng là cần phải có một ngân hàng trung gian giám sát dòng tiền của dự án để đảm bảo không xảy ra sự cố tài chính nào thêm nữa.
Ông Nguyễn Văn Đực, giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, nhận định, do các chủ đầu tư để dự án ngày càng sa lầy, không tìm được đầu ra là nguyên nhân mà các dự án phải đại hạ giá trên thị trường thứ cấp. Lối thoát cho những dự án ốm yếu, bệnh tật này là hãy tuân thủ luật chơi.
Ông Đực giải thích, đầu tư bất động sản cũng như ra chiến trường, bắt buộc phải theo luật thắng thua. "Khi thị trường nóng sốt, chủ đầu tư chiến thắng, lãi nhiều thì ca khúc khải hoàn. Đến khi thị trường khủng hoảng, doanh nghiệp chiến bại phải chấp nhận thương vong. Ai may mắn thì chỉ bị thương nhẹ, bảo toàn được tính mạng. Ai kém may thì phải chịu thiệt thòi", ông Đực nói.
Theo chuyên gia này, cuộc tháo chạy lẽ ra nên đến sớm hơn, diễn ra từ năm 2011-2012 thì thiệt hại đã không nặng nề như lúc này. Nếu các chủ đầu tư cứ chần chừ không chịu cắt lỗ nhanh, càng ôm dự án và giữ giá dù không có khả năng về đích thì càng bị ảnh hưởng lớn, khiến khách hàng chịu khổ lây.
"Chủ đầu tư nào hết tiền, hết sức nên buông súng, chấp nhận bán lỗ dự án cho một chủ đầu tư mới để sớm cải thiện tình hình, khách hàng đỡ khổ. Bất động sản đã có những thời kỳ tăng giá, vì vậy, nếu bây giờ có đại hạ giá cũng nên xem đó là quy luật", ông Đực nhấn mạnh.
Buildtech.com.vn
